In Breda kan het: in 100 dagen samen een gebiedsvisie opstellen

"Het zal geen verrassing zijn, maar wij zijn heel enthousiast. Dankzij deze nieuwe werkwijze verloopt het proces voorspoedig en hebben we procedures aanzienlijk verkort. Daar waar een  binnenstedelijk project van zo’n omvang er doorgaans minstens 5 jaar over doet om van een initiatief tot een onherroepelijk bestemmingsplan te komen, is het ons gelukt in 2,5 jaar", aldus directeur Kris Maas van Maas Jacobs en adjunct-directeur Thijs Voesenek van NBU. Samen met Nora van de Griend, destijds projectmanager voor Blossem bij de gemeente Breda, blikken ze terug op de voorbereidingen voor project Blossem binnen de Bredase versnellingsagenda.

Van grof naar fijn werken

Alweer vijf geleden besloot Breda om een scan van bouwlocaties en ontwikkelende bouwers te maken. Daarbij keken ze gebiedsgericht. Zo ontstond ook het idee voor het 100 dagen traject: in 100 dagen samen een gebiedsperspectief opstellen. Daarvoor kwam de voormalige Nibbit-locatie van Maas-Jacobs en NBU in beeld. Zij gingen samen met de gemeente voortvarend aan de slag. Van de Griend: "We organiseerden vier workshops van 2,5 uur waarin we samen de kaders voor Blossem schetsten. We werkten echt van grof naar fijn. Dus eerst een gezamenlijke ambitie en de uitgangspunten op hoofdlijnen formuleren. Samen kozen we ook de externe bureaus: Studio Ninedots voor stedenbouw en architectuur en Karres en Brands voor het landschap. Zij zaten vanaf de tweede workshop mee aan tafel."

Vooraf belangen wegen geeft duidelijkheid

Volgens Voesenek staat of valt het succes van deze workshops met een goede begeleiding. "Voor een succesvol en vlot proces is onderling vertrouwen onontbeerlijk. De gemeente heeft dit heel goed gefaciliteerd. Iedereen kon vrijuit spreken, open zijn over belangen. Nieuwe informatie, zoals studies van de stedenbouwkundige, deelden we rechtstreeks met elkaar. En als je daar later op terug wilde komen, dan was die ruimte er." Maas vult aan: "Het gezamenlijk vaststellen van kaders stimuleert iedereen om vooraf goed belangen te wegen en keuzes te maken. Zo heeft iedereen vanaf het begin duidelijkheid. Daar heb je verderop in het proces veel profijt van. Deze manier van werken geeft bovendien enorm veel energie."

Je moet echt aan de bak

Deze versnelde procedure geeft energie, maar is ook heel intensief. Van de Griend: "Het gebiedsperspectief bestond uit een ruimtelijke verkenning, een indicatief programma voor de woningen, informatie over de partners en het proces, showstoppers milieu en mobiliteit en maatschappelijke impact. Dus ja, je moet echt aan de bak." Dat beeld is herkenbaar voor de bouwbedrijven. Zij stelden de externe projectleider Chris Huisman van Mint Vastgoed aan, omdat ze de capaciteit op dat moment niet beschikbaar hadden. Voesenek: "Je staat ermee op en je gaat ermee naar bed. Maar collega’s zagen vooral hoe inspirerend dit proces was. Een volgende keer wil ik ook graag meedoen, hoorde ik regelmatig."

Gemeentelijke projectleider met mandaat

Maas benadrukt het belang van een gemeentelijke projectleider met mandaat. "Gelet op de vele disciplines die erbij betrokken zijn, is een daadkrachtige projectleider noodzakelijk. Een projectleider die in staat is om op basis van een interne belangenafweging en het vastgestelde kader een besluit te nemen. Als je dat goed regelt, hoeven wij als ontwikkelaar niet in discussie over losse onderwerpen, maar kunnen we vanuit het overkoepelende plan afwegingen maken." Van de Griend herkent het punt: "Een nieuwe werkwijze is altijd even wennen. Zo konden collega’s op één moment harde randvoorwaarden meegeven. Bovendien was er in de beginfase nog geen ruimte voor details. Dat maakte hen soms onzeker. Het is aan de projectleider om dat proces goed te begeleiden."

Commitment is deels te organiseren

Na vaststelling van het gebiedsperspectief, legde het team zichzelf een volgende ambitie op: binnen 6 maanden naar een ontwikkelingsvisie. Via online bijeenkomsten, want het coronavirus waarde in die tijd nog volop rond. De gesprekken bleven open en energiek, het tempo zat er nog steeds goed in. Dat is best bijzonder, stelt Van de Griend. "De Bredase versnellingstafel telde destijds 14 projecten. De 100 dagen heeft iedereen gehaald, in 6 maanden naar een ontwikkelingsvisie is vooralsnog uniek voor Blossem." Maas en Voesenek denken dat het komt doordat het commitment in hun team echt heel groot was. "Dat commitment is deels te organiseren, deels ook een eigenschap van personen."

Van zorgen naar ambassadeurs

Januari 2022 was het bestemmingsplan onherroepelijk, er kwam geen enkel bezwaar binnen. Van de Griend wijst op de manier waarop NBU en Maas-Jacobs omwonenden hebben betrokken. "Bewoners van de bestaande eengezinswoningen maakten zich aanvankelijk zorgen over de hoogbouw in hun achtertuin. NBU en Maas-Jacobs hebben dat heel goed opgepakt. Met een zonnediagram lieten ze de toekomstige zoninval in de tuinen zien. Ook mochten bewoners meedenken over de inrichting van het park." Maas is trots op het landschapsontwerp, bewoners wonen straks midden in een stadspark. Voesenek: "We voegen veel woningen én veel kwaliteit toe aan de omgeving. Dat wordt gezien en gewaardeerd."

En dan verder: de fase na het DOSP

Een belangrijk aandachtspunt voor de versnellingsopgave is het proces ná definitief ontwerp stedenbouwkundig plan. Maas: "In de eerste fasen konden we grote stappen zetten. Daarna ontstond er wat vertraging. Dit is ook logisch, want je gaat de globale plannen verder uitwerken met eisen vanuit diverse beheerdisciplines. Maar met de wijsheid van achteraf hadden we hen beter eerder bij de hoofdlijnen kunnen betrekken." Van de Griend vult aan: "We hadden inderdaad een start-up moeten doen met het beheerteam van de gemeente om ons proces toe te lichten. Dat is onze aanbeveling voor nieuwe teams die via een versnelde aanpak tot een mooi en breed gedragen project willen komen."

Tot slot

Een notitie over de 100-dagen aanpak is in voorbereiding. Deze wordt geagendeerd op de versnellingstafel West-Brabant-West. Andere versnellingstafels die interesse hebben in deze manier van werken, kunnen contact opnemen met Nora van de Griend via nora@interfacestrategylab.nl

Bekijk ook de korte presentatie over de planning en de uitgangspunten van project Blossem.